Chci prodat družstevní byt. Musí podepisovat příslušné smlouvy i manželka?

Pokud jste se stal členem družstva za doby trvání manželství, vzniklo Vám právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a ze zákona současně vznikl i společný nájem bytu manžely včetně společného členství manželů v družstvu se všemi právy a povinnostmi. Vyjímkou je případ, kdy spolu manželé trvale nežijí. Manželé jsou tedy povinni jednat společně a nerozdílně a podpis Vaší manželky na dohodě o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v družstvu je  nezbytný.

Chtěli bychom si koupit nový byt na hypotéku a zpočátku jej pronajímat, jaké máme daňové či jiné finanční povinnosti?

Pokud budete byt pořízený na hypotéku pronajímat, pak příjmy z pronájmu podléhají dani z příjmů. V takovém případě nemůžete uplatňovat uhrazené úroky z hypotečního úvěru jako odčitatelnou položku ze základu pro výpočet daně z příjmů. Zaplacené úroky si však budete moci uplatnit jako daňově uznatelný náklad proti výnosům z pronájmu. Některé banky navíc započítají budoucí pronájem v určité procentuální výši do vašeho čistého příjmu, na jehož základě  banka hodnotí vaši bonitu pro získání hypotéky. Tato procentuální výše může dosáhnout u některých bankovních domů až 70% budoucích příjmů z pronájmu nového bytu. Počítejte spíše s tím, že banka bude počítat cca do 50 % z výše hrazeného nájmu jako váš příjem.

Vybrali jsme si  rodinný domek . Chceme, aby polovina domu, byla napsána na našeho syna, který je ale zatím ještě nezletilý. Je to možné?

An, lze aby nezletilý nabyl spoluvlastnický podíl na nemovitosti. Je však důležité vědět, že za nezletilého, který není způsobilý k právním úkonům vzhledem k věku, nemůže  kupní smlouvu podepsat, protože podepisovat musí za něj zákonný zástupce – rodič, je potřeba si uvědomit,  že k platnosti takové kupní smlouvy bude zapotřebí schválení soudem. S tím spojené soudní řízení bude samozřejmě vyžadovat určitou dobu, včetně celé transakce, s čímž je nezbytné počítat zejména při projednávání podmínek. 


Mám byt , který prodávám. Jaké daně a poplatky se mě týkají?

Bohužel není zřejmé, zda  byt je ve vašem vlastnictví, nebo jde o byt družstevní.

Pokud jde o byt v osobním vlastnictví, je příjem z prodeje (tzn. rozdíl mezi cenou, za kterou jste jej nabyl, a cenou, za kterou jej prodáváte) osvobozen od daně z příjmu za podmínky, že byt vlastníte déle než 5 let, nebo pokud v bytě bydlíte nejméně 2 roky před prodejem, popřípadě pokud v bytě bydlíte po dobu kratší než 2 roky a získané prostředky použijete na své bytové potřeby, to zanmená, že si kupujete další byt nebo dům. Při prodeji nemovitosti jste povinen uhradit daň z převodu nemovitostí, která činí 3 % z kupní ceny podle kupní smlouvy, nebo podle znaleckého posudku (podle toho, která cena je vyšší). Tuto dań jste povinnen uhradit místně příslušnému finančnímu úřadu. Pokud se týká družstevního bytu, prodávate pouze své členství a nikoli byt.

Chci koupit a poté pronajímat svůj družstevní byt. Mohu, nebo musím mít svolení družstva?

Svolení potřebujete. Pro účely podnájmu družstevního bytu je získání písemného souhlasu družstva jako vlastníka a pronajímatele tohoto bytu nezbytný (pokud stanovy družstva neurčují jinak). Nedodržení takového postupu je považováno za hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu a v konečném důsledku by mohlo mít za následek i vaše vyloučení z družstva a zánik nájmu bytu. Máme zrovna jeden takový případ. Někdy bývá ( častěji ) toto povolení zpoplatńováno určitou částkou za m2. Informujte se na družstvu.

Chci se optat, pro zaplacení daně z prodeje potřebuju znalecký posudek? Musí být vyhotoven odhadcem, nebo stačí použít odhad kupujícího, který byl použit pro účely úvěru? Nebo, když byl nemusel kupující mít úvěr, stačí  k vypočtení daně pouze cena uvedená v kupní smlouvě?

Zákon říká, že pro účely daně z převodu nemovitostí je znalecký posudek nezbytný. Bohužel, ale  znalci pověření bankou zpracovávají posudky pro účely poskytnutí úvěru podle vnitřních  kritérií stanovených  bankou, které se liší a nemohou být tedy tyto posudky použity pro účely daňového přiznání . Musíte tedy proto  nechat si vypracovat pro účely daňového přiznání k dani z převodu nemovitostí posudek nový, tzv. vyhláškový. Takového odhadce potřebujete a případně se infrmujte o odhadcích na Vašem fin. úřadě. Pokud naše kancelář prodává nemovitost, doporučí  Vám vhodného znalce, který  nezbytný znalecký posudek vyhotoví.



Chci se optat, jak je to se zápisem do katastru nemovitostí a kolik to stojí?

Níže uvedený zákon nám ukládá povinnosti a pravidla pro provedení zápisu na katastrálním úřadě. Je potřeba vše přesně dodržet, protože při sebemenší chybě dojde k pozastavení řízení o povolení vkladu vlastnického práva a katastrální pracoviště vyzve dotčené strany k doplnění. Takové řízení se protáhne poté na delší čas. Jinak zápis trvá do 30 dnů. Pokud naše realitní kancelář provádí obchod, zařizujeme i podání návrhu na vklad, včetně zaplacení kolků.

ZÁKON č. 265/1992 Sb.

o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem

(3) Návrh na zahájení řízení musí obsahovat
 

  a)     označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen,

 b)     jméno a příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo fyzických osob nebo název, sídlo a identifikační číslo právnických osob, které jsou účastníky řízení,

  c)     označení práv, která mají být zapsána do katastru.